Gewerbeimmobilie Kredit

In der Regel beleihen Institute gewerbliche Objekte bis etwa 70 Prozent des Verkehrswerts, im Einzelfall bis 80 Prozent. Eine reine Vollfinanzierung ist aktuell üblicherweise nicht darstellbar, Ausnahmen bestätigen die Regel. Wenn Sie für eine Gewerbeimmobilie Kredit anfragen, entscheiden der nachhaltige Ertragswert, die Mietvertragsstruktur und die Bonität der Mieter darüber, wie weit sich der Rahmen dehnen lässt. Verbleibende Lücken lassen sich teilweise über Mezzaninekapital, nachrangige Darlehen oder zusätzliche Sicherheiten schließen.

Als Faustregel gelten rund 20 Prozent des ermittelten Werts. Das ist aber nur ein Ausgangspunkt. Bei hoher Beleihung verlangen die Institute zusätzliche Sicherheiten, umgekehrt lassen sich mit einer sauber aufgesetzten Struktur und einem starken Mietvertrag deutlich höhere Quoten erreichen. In meinen Referenzen finden Sie mehrere Fälle mit LTC-Werten um 90 Prozent.

Gewerbliche Objekte werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet, nicht nach dem Sachwertverfahren wie private Wohnimmobilien. Maßgeblich sind die voraussichtlich erzielbaren Überschüsse. Auf dieser Basis ermittelt die Bank den Beleihungswert, und auf dem Beleihungswert wiederum basieren Höhe und Konditionen Ihrer Finanzierung. Universell nutzbare Flächen werden dabei meist günstiger eingestuft als sehr speziell zugeschnittene Objekte.

Ja, und in vielen Fällen ist genau das der bessere Weg. Die besten Konditionen kommen erfahrungsgemäß von Instituten, die Sie als Neukunden gewinnen wollen. Ich spreche den Markt breit an, Ihre Hausbank tritt als eine Option unter vielen an oder bleibt sogar außen vor. Ihre bestehende Geschäftsbeziehung wird dadurch nicht belastet.

Nach dem Erstgespräch erstelle ich die Objektpräsentation und die Darstellung des Kreditnehmers. Danach gehe ich die Bankenansprache an, sammle indikative Angebote ein und verhandle die Konditionen. Sie bekommen die besten Angebote mit einer Entscheidungsempfehlung vorgelegt. Nach der Zusage prüfe ich den Darlehensvertrag und begleite den Prozess bis zur Valutierung.

Ja. Eine Anschlussfinanzierung oder Umfinanzierung ist oft der Moment, in dem sich am meisten herausholen lässt. Bereits getätigte Capex-Maßnahmen lassen sich nachfinanzieren, ein höherer Beleihungsauslauf holt Eigenkapital in die Gesellschaft zurück. In einem Fall konnte ich die Darlehenssumme gegenüber der Vorfinanzierung um 25 Prozent erhöhen und die Zinskosten um 100 Basispunkte senken.

Projektentwicklungen werden von Banken häufig auf Basis des Drei-Monats-Euribor und mit einer entsprechenden Marge kalkuliert und finanziert. Wichtig sind ein realistischer Zeitrahmen und eine Bereitstellung, die zum Baufortschritt passt. Für den Exit oder aber den Übergang in die spätere Bestandsfinanzierung sollte die Struktur von Anfang an mitgedacht werden.

Bei mehreren Objekten gehört die Frage nach der Objektgesellschaft und der Haftungsstruktur auf den Tisch, bevor die erste Bank angesprochen wird. Nicht jedes Institut akzeptiert jede Konstruktion. Ich kläre das im Vorfeld ab und spreche gezielt die Häuser an, bei denen Ihre Struktur und Ihre Assetklasse ins Raster passen.